כך נפתור את בעיית הדיור- גלובס 1/8/2011

שלא נחיה באשליות – זה לא מחירי הקוטג’, לא מחירי הדלק,
גם לא הבריאות והחינוך,אף שאלו נושאים חשובים הדורשים פתרונות.
מנוע המחאה הוא שערוריית מחירי הדירות בישראל,
והתנפצות החלום של הדור הצעיר לרכוש דירת מגורים.

הדבר ששבר את הדור הצעיר הוא עלייה של מחירי דירות בכ-50% בתוך כשלוש שנים.
במונחים של דירה ממוצעת (לא חדשה ולא בתל אביב), המחירים עלו בכ-350 אלף שקל.
במונחי משכנתה ל-15 שנה המשמעות היא תוספת משכנתה של 2,750 שקל לחודש.
זוג צעיר, שמשתכר נטו כ-10,000 שקל לחודש (כ-15 אלף שקל ברוטו),
מחויב עכשיו לשלם תוספת של יותר מ-25% מהכנסתו נטו,
לטובת העלייה הקיצונית של מחירי הדירות בישראל.

לזוג כזה אין ברירה, אלא לצאת למחאה. כאשר דירה ממוצעת עולה סכום
השווה לכ-127 חודשי שכר ממוצע במשק, לעומת כ-93 חודשי שכר שעלתה לפני עשור,
כ-66 חודשים לפני 20 שנה (ערב גל העלייה מרוסיה) וכ-50 חודשי שכר לפני 40 שנה,
תנועת המחאה של הדור הצעיר ברורה ומובנת – אבד להם החלום שהיה נחלתם של הוריהם, לרכוש דירה.

לפני שבוע הצגתי את בעיית הדיור ב”גלובס” (“הנטל הכבד מנשוא של מחירי הדירות בישראל”, 21.7).
כדי שהפתרון לא יישאר תיאורטי, הכנתי עבור הדור הצעיר הצעת חוק מלאה,
הכוללת 12 סעיפים. אפשר להעתיק ולהשתמש, אין זכויות יוצרים.
הפתרון הוא ספציפי וניתן ליישום מיידי, הוא פשוט מאוד וכל אחד יכול להבינו.
הוא גם לא מסכן מאום ואין כל מגבלה פיזית לבצעו מיד.

עיקרי הרעיון: החוק יביא להיצע גדול מהביקוש ליחידות קרקע. ערך הקרקע ירד ביותר מ-50% ואף אחד בישראל לא ירצה לשבת ולדגור על קרקע ללא תשואה. בתחום זה אפקט הדומינו (האחד יורד ומוריד את כולם) פועל באופן מלא. לאמור, אם גדל ההיצע בנתניה למשל, והמחירים ירדו, יתחיל מעבר מהרצליה לנתניה וירדו המחירים גם בהרצליה. או אז יתחיל מעבר מרמת גן להרצליה וכו’.

דרושות: תשתיות

עלות הפתרון לתקציב המדינה הוא כ-3 מיליארד שקל לשנה, הנובעים מהפסד הכנסה ממכירת קרקעות (המדינה מכרה קרקע לכ-20 אלף יחידות לשנת 2010 ובממוצע פחות מ-25 אלף יחידות לשנה). התועלת שתביא הגדלת ההיצע לדור הצעיר הינה יותר מ-10 מיליארד שקל לשנה (הוא קונה כ-40 אלף יחידות דיור בשנה מהמדינה ומגופים פרטיים בשוק).

המונופול הגדול ביותר והחזק ביותר בישראל הוא מינהל מקרקעי ישראל, השולט על 95% מקרקעות המדינה, וממשלת ישראל היא בעלת המונופול. כאשר יש מחסור בהיצע, עליות המחירים צפויות. רק הגדלת היצע הקרקעות בכל אזורי הארץ תביא לירידת מחירים בכל האזורים, והממשלה היא זו שצרכה לפקח על כמות הקרקעות המוצעת כדי שהמחירים יהיו הגיוניים. המצב הנוכחי הוא מצב של כשל שוק, ולכן לפי תורת הכלכלה – חובה להתערב בקביעת המחיר והכמות של היצע הקרקעות.

במקביל לחוק המוצע כאן, וכמרכיב חשוב ביותר שלו, נדרשת תשתית לאומיות מפותחת בהרבה בתחום מערכות התחבורה (רכבות פרברים ורכבות תחתית), שתאפשר גמישות רבה יותר בבחירת מקומות המגורים. פתרונות פרטניים לקבוצות מיוחדות ולסטודנטים, ובניית דירות להשכרה
לחלשים וכד’, חשובים גם הם, אך אינם מייצגים בעיית מאקרו, ולכן צריך לטפל בהם במסגרות מיוחדות.

אם אכן תשכיל הממשלה להוציא לפועל חוק זה (או דומה לו), ובמקביל תנקוט מדיניות כלכלית תומכת צמיחה והשקעות, אני מעריך שבתוך עשר שנים תעלה רמת החיים
של תושבי מדינת ישראל ביותר מ-30% והמרוויחים הגדולים יהיו אנשי שכבות הביניים.

אני מאמין שבחוק זה יכולים לתמוך רובם המכריע של חברי הכנסת, והוא מתאים לעקרונות תוכנית “הסופרטנקר” של נתניהו עצמו. קבלת החוק עכשיו תגרום לירידה מיידית
של מחירי הדירות לכיוון המופיע בחוק, כי הרוב המכריע של הציבור לא יהיה מוכן לשלם מחיר גבוה מ”מחיר המטרה” שייקבע בחוק. כך, ורק כך, ניתן לפתור את בעיית המחירים
תוך חודש.