יעקב שיינין: “הישראלי רוכש דירות כמו עדר, חושב שהוא חכם מספיק ושהמחיר ימשיך לעלות, אך בסוף הכל יתפוצץ”

נתוני השמאי הממשלתי המחישו שעליית מחירי הדירות לא פסקה גם ברבעון השני של השנה – מהנתונים עולה שהמחירים עלו ב-1% ברבעון וב-4.6% בשנה . למרות ניסיונות הממשלה לצנן את מחירי הדירות, נדרשת כיום הכנסה חציונית של 184 משכורות, או 15 שנה .

בראיון ל-Bizportal מתאר יעקב שיינין, מנכ”ל ‘מודלים כלכליים’, את המצב המורכב של סחרחורת הנדל”ן ולא, בניגוד לסיסמאות הממשלה הוא אינו חושב שיש מחסור בדירות בישראל.

“מצוקת הדיור היא המחדל הכי גדול של מדינת ישראל מאז הקמתה – המדינה סיפקה שירותי בריאות פחות טובים אבל היא תמיד דאגה לספק דיור זול, זה היה בראש סדר העדיפויות שלה, ב-1987 הזדקקו ל-60 חודשי שכר בלבד עבור דירה”, אמר שיינין בראשית דבריו. “פועלים קנו בעבר דירה ב-200 אלף שקל שפתאום שווה 2 מיליון שקל, כל אחד הפך למיליונר ולא יכול להיפרד מהחלום, הישראלי רוצה שהילד שלו יוכל לקנות דירה, הוא מוכן שלאחר יירדו המחירים אבל שהמחיר של הדירה שלו לא יירד.”

אז איך פותרים את מצוקת הדיור בישראל?
” הפתרון הוא מאוד פשוט – אין כיום קטר רכבת שנוסע פחות מ-200 קילומטר לשעה, באר שבע נמצאת מרחק של 100 קילומטר מתל אביב, המשמעות היא דירה במחיר זול משמעותית בחצי שעה נסיעה בלבד מהמרכז, מה רע בכך? ככה חיים בשאר העולם. ניתן כמובן לתכנן רכבת גם של 400 קמ”ש, אך זה ממש יקר. גם שעה נסיעה לעבודה זה ללא הרבה, הדור הצעיר חייב להחליף דיסקט, במקום לשכור חדר בבלפור בתל אביב ניתן לגור ברווחה בבאר שבע.”

על הנייר הכל טוב ויפה, אך מה יעשה זוג שעובד במרכז כשהילד שלו בבאר שבע מסיים את הלימודים ב-14:00 ויצטרכו לצאת אליו באמצע היום?
“המדינה צריכה לדאוג ליום לימודים ארוך כדי ששני ההורים יוכלו לעבוד במשרה מלאה, כיום הורה אחד עובד משרה חלקית או כלל לא עובד. הזוגות הצעירים צריכים להילחם על זה שילדיהם יילמדו עד 17:00.”

אז יש כאן בועת נדל”ן?
“המצב כאן לא נורמאלי, כל דבר שהוא בועה לא ממשיך לאורך זמן. בארצות הברית הייתה בועה אך לא זיהו אותה כשהיא התפתחה, רק בדיעבד. בישראל אנשים עם כסף לא קיבלו כלום על אג”ח ומניות אז הם השקיעו בדירות והרימו את המחירים. לא חסרות דירות בישראל בכלל, יש מספיק דירות אבל לא בשינקין. בנוסף, אין בארץ מגבלה של שטחים, ניתן לתת לכל משפחה חצי דונם, כמו שאין שום מחסור במים במדינה, רימו אותנו. באר שבע יכולה להיות מקום שכיף לגור בו.”

מי אשם בחלם הדיור?
“ראשית הממשלה שאין לה מדיניות, למה שמתוך מחיר של 1.2 מיליון שקל על דירה אשלם 500-600 אלף שקל עבור הקרקע? הבעיה היא שהמדינה גם לא דואגת לתשתיות, יש קטסטרופה בתחבורה. כמו כן, תפקידה של המדינה לדאוג שלא יבוא עשיר אחד שיקנה את כל הדירות. גם בעבר קרענו את התחת, אך עם 50 משכורות אנשים הצליחו לקנות דירה, כיום אם אין להורים שלך כסף לא תוכל לקנות דירה, אני לא הייתי מצליח לקנות.”

לדעתך תופעת העדר גורמת למחירי הדירות להמשיך לעלות?
“תופעת העדר קיימת בכל העולם, אך בישראל היא חזקה יותר כי כולם כאן חברים של כולם. התופעה נובעת מכך שקשה להעריך את המחירים ובטווח הקצר כולם רואים שניתן להרוויח. כולם קונים דירות ואף אחד לא רוצה לפספס, כל אחד חושב שהוא חכם מספיק, המחירים עולים אך בסוף הכול יתפוצץ. לא ניתן לרמות אנשים כל הזמן ולומר להם שמחירי הדירות רק עולים. בשוק ההון ניתן לדעת אם מחירה של מניה עלה או ירד 10%, במקרה הזה אתה לא יכול לומר שהשכן שלך אידיוט כי קנה בפחות כמו בשוק הנדל”ן.”

אתה לא חושב שחי כאן דור צעיר מעט מפונק שאינו מוכן להסתפק בדירת 3 חדרים ישנה בפתח תקווה אלא חייב דירת 4 חדרים חדשה?
“הזוגות הצעירים לא מפונקים, זוג צעיר בארצות הברית קונה בית ב-200 אלף דולר ומשלם משכנתא ל-30 שנה. מה קרה? אסור לזוג לרצות לגור בדירת 100 מ”ר? העולם התקדם, אנחנו כבר לא חיים בתקופת הצנע. הצעירים הישראלים מסכנים – המכוניות היום יותר זולות, האייפון יותר זול, אבל הדירה הרבה יותר יקרה. הבעיה היא שלרבים בדור הצעיר לא תהיה ירושה והם לא יוכלו לקנות דירה גם בגיל מבוגר יותר.”

ומה דעתך על מיסוי דירות להשקעה וביטול הפטור ממס שבח למכירת דירה שנייה כל ארבע שנים?
“זה בסדר גמור שישלמו מס על דירות להשקעה, למה על רווחי הון בבורסה משלמים מס ועל רווחי נדל”ן כמעט ולא? מה שמשלמים על דיבידנד צריך לשלם גם על דירות, כמובן מלבד דירות יחיד. לגבי שוק השכירויות, זה בסדר של-80% מהישראלים תהיה דירה משלהם כי אם ייבנו כאן קומפלקסים של דירות להשכרה הם יהפכו לסלאמס. צריך לאפשר לצעירים משכנתאות בהיקף של 80%-90% ל-30 שנה.”